这几天位于江南CBD的建总领筑准备第三期开盘，今天来聊聊项目的第三次备案情况。
备案情况楼盘已经开过两次，这次备案楼栋8号楼，备案均价2.61W
备案信息：共44套，11层住宅，无架空层，公摊：20.48%
梯户情况：两梯四户，不过采用的是一梯双开门的设计
优惠信息：开盘当天全款9.5折，按揭9.6折
开盘模式：线上选房
户型情况这次楼栋不同于二期，二期是采用独梯独户的设计，这次采用了与一期一样的双开门布局。
101平米/106平米：三房两厅两卫，位于中户与西头，不过并非连廊，没有北侧隐私问题，两个户型基本一致，差别在与北面次卧的面宽以及卫生间大小。
户型包心布局设计，存在动静不分离，以及次卧占据客厅背景墙的问题，对于市面89做三房的情况，产品在101的面积下做三房，不过主卧没有设计L型衣柜，得房率比较一般。
126平米：四房两厅两卫，位于东端头，四开间朝南，一侧设计客卧减少走廊空间浪费，也有客厅墙被客卧门占据的问题，不过户型总体的布局还是比较贴合市场。
价格对比项目时隔3个月，再次领证，之前二期开盘了一栋号楼，做个对比看看：
分析：先来说价格情况，由于两次优惠一样，所以直接对比备案价看，从均价看三期比二期便宜600，对于二期的购房者可能略显无奈，但是实际数据真的如此？
由于两个楼栋的总楼层不一样，在忽略这个差异的情况下，直接比对同楼层的差价，由于二期有架空层，所以实际的对比，应该是用二期的101对比三期201，以此类推，对比可以发现到实际楼层9层之前，三期都比二期贵，差价在70-900不等，只有次顶楼10层会比二期来的便宜。
其实从这次的案例，也能看出在数据对比上的一些误区，这次主要是误区有两个点：
1、楼栋是否有架空层的差异，二期的101实际是2层，三期的101实际是1层
2、楼栋的总层高差异，二期是15层，三期是11层，高层单价普遍高，一定程度拉伸了均价。
楼层差价这次楼层差价也有一定差异，数据在上图列出：
分析：由于这次楼栋只有11层，南面楼栋也是同样的楼层，采光来说影响不大，选择来说建议选中间楼层，最简单的一种选择办法，对比与二期的差价，推荐：7层以上。
对于同楼层的中户端头差价，这次中户比西端便宜300-500，比东端便宜1300-1500。二期的数据是西端400-500，东端900-100。
从差异来看，主要在东端变贵，不过东端的户型布局还是有一定优势。选择来说，由于西端和中户，户型差异不大，不过这次西端是靠社区外围，可以结合自身的生活考虑进行选择。
楼盘分析由于楼盘也写过多次，优势主要是就是纯商，小高层住宅，劣势土地年限、物业、交房时间、周边棚户区、学校噪音。
对比而言，楼盘除了这些优劣势之外，还有几个痛点：
1、户型定位上，项目在一期推出了部分小户型，但是后续两次，最低的户型产品都100起步，对于很多刚需客源吸引力略显不足。
2、户型得房率，项目二期采用独梯独户，这次采用双开门，虽然是小高层住宅，在消防配建不多的情况下，公摊都超过20%，可以说对比城南都限高下，其他新盘的公摊率明显更低，加上国企较少的赠送飘窗、设备平台，导致整体的得房率稍显一般。如同这两次的101户型，三房两卫的情况下，对比周边89产品，得房率也没有太大优势。
3、金色康城一期，虽然项目与一期同名，不过一个已经开发过去了10多年，由于早期的楼盘，加上物业等管理较差，很容易让购房者有代入感，觉得楼盘未来保值较低，只能说被早期产品拖累。
楼盘总结对于二期的备案，虽然看上去比一期均价变低，不过从实际楼层看，差异也不大，当然要是对比一期的价格，依然也是有一定上浮。
不过今年上半年，整个南二环全部楼盘都有较大的价格回升，相比而言，楼盘的定价并没有在这波氛围里面有太大的拉升，可以说比较难得。
同时在个别项目搞出捆绑车位等情况之后，楼盘依然采取优惠96折，线上选房的模式，也一定程度反应了国企的规范。
由于项目也即将开盘，对于选择来说，虽然楼盘有较多劣势，但是优势依然不少，如果符合自身需求，可以择优购买。
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